兰山区物业管理和老旧住宅小区改造工作考核办法

为进一步规范物业管理工作，加快推进老旧住宅小区改造，根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》规定及《关于进一步加强物业管理工作的意见》(临政发﹝2014﹞28号)、《临沂市老旧住宅小区综合整治改造实施方案》(临政办字﹝2016﹞37号)精神，结合我区实际，制定本考核办法。

一、考核对象

物业管理考核各镇街、工业园区；老旧住宅小区改造考核各街道。

二、考核内容及标准

(一)物业管理(100分)

物业管理工作考核分为组织机构(10分)、基础工作（10分）、社区监督管理（15分）、物业服务质量监督管理（25分）、业主大会、业主委员会组建及监督管理（20分）和其他履职情况（20分）六项指标。

1.组织机构(10分)

成立物业管理办公室，挂“物业管理办公室”牌子，配备主任1名，工作人员4人以上，有固定办公场所，电脑、打印机、传真机等办公设备齐全；因物业管理项目较少，暂不具备成立条件的，由镇建设办或工业园规划建设局承担物业管理职能；成立“两站一中心”（物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心）；管理制度健全；及时上报总结、计划、报表等资料；严格物业资质申报、变更等业务的审查呈报程序；按要求参加区住建局组织召开的各项会议、学习等活动。

2.基础工作（10分）

档案资料齐全，建立物业服务企业、物业服务项目花名册，数字准确，登记清晰。

3.社区监督管理（15分）

对辖区内社区进行考核，制定下发文件，将物业管理作为社会管理的一项重要指标进行赋分；社区明确专人负责物业管理工作，并制定详细工作计划和措施。

4.物业服务质量监督管理（25分）

对辖区内物业服务企业、物业服务项目每季度检查考评一次并记录存档；开展物业服务项目业主满意度调查，满意率80%以上。

5.业主大会、业主委员会组建及监督管理（20分）

符合条件的住宅小区，业主委员会的组建率达到80%；业主委员会任期届满的，在规定时间内组织换届选举；业主委员会成员缺额的，在规定时间内组织补选；指导业主委员会建立会议记录，完善业主大会议事规则及业主委员会工作规则；对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，及时责令限期改正或撤销其决定并通知全体业主。

6.其他履职情况（20分）

建立物业管理联席会议制度，每季度至少召开一次，研究解决物业管理有关问题并做好会议记录；明确物业管理投诉、纠纷处理第一责任人、具体负责人，设立投诉电话并在各小区公示，及时处理各类投诉、信访事项，无越级投诉、重大上访事项发生；每月对物业服务投诉处理情况进行一次汇总分析，统计各物业服务企业的投诉率、办结率；根据职责配合做好重大节庆、迎检等上级政府或主管部门布置的专项工作。

(二)老旧住宅小区改造(100分)

老旧住宅小区改造工作考核分为基础资料（30分）、工程管理（30分）、违建清理（20分）、成果巩固（20分）四项指标，没有改造任务的街道采用平均分计算。

1.基础资料（30分）

征求业主意见表、现场勘查资料、设计图纸、工程量清单、招投标手续、监理日志、收方记录等内业资料齐全。

2.工程管理（30分）

工程有序推进，按工期时限完成；严把材料进场关，对施工工序和工艺高标准要求，保证工程质量；落实安全文明施工措施，杜绝安全事故发生，保证业主正常生活秩序；合理利用改造资金，节约用料。

3.违建清理（20分）

理清建筑产权，拆除私搭乱建，保证屋面、地面等公共空间恢复原规划。

4.成果巩固（20分）

改造后具备条件的小区，组织成立业主委员会，选聘物业服务企业实施专业化物业管理；不完全具备条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式；维护保持小区环境面貌，避免“前改后乱”。

三、考核方式

由区房产管理办公室牵头组织对镇街、工业园进行检查，每季度考核一次，四个季度的平均成绩为年终成绩。

四、结果运用

根据区委二号文考核要求，镇街、工业园物业管理和老旧住宅小区改造作为全区城镇建设管理工作考核的重要内容，纳入全区科学发展综合考核体系，考核分数采用最大标杆法进行折算。

附件：1.兰山区物业管理工作考核评分细则

2.兰山区老旧住宅小区改造工作考核评分细则

附件1：

附件2：