2015年9月6日，省政府办公厅印发《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办字〔2015〕151号，以下简称《方案》）。《方案》的公布，是我省保持经济稳定增长、繁荣发展服务业、推动经济结构战略性调整、保障和改善民生的重要举措，对于贯彻落实中央“四个全面”战略布局、建设经济文化强省、提前全面建成小康社会具有重要意义。

一、《方案》出台背景

房地产是重要的生活资料和生产要素，与城镇居民生活质量密切相关。房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，是产业关联性最高、拉动力最强、对地方财政收入贡献最大的服务行业。李克强总理在《2015年政府工作报告》中要求：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

近年来，在省委、省政府正确领导下，我省房地产业保持平稳健康发展，取得重要阶段性成果，为经济社会发展做出了积极贡献。2014年，全省房地产业共吸纳从业人员73.3万人，完成营业收入6350亿元，实现增加值2551亿元；提供税收969亿元，占全省地税收入的27%，在服务业中居首位；城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米。房地产业具备了较好的转型升级基础。

2015年1-3月份，受宏观经济形势和前期国家调控政策的影响，我省房地产市场处于调整期，交易量减少，库存量增加，建设量萎缩。3月底，住房城乡建设部、国土资源部、人民银行、财政部、国家税务总局等部门出台了一系列稳定房地产市场的政策，包括调控土地投放、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、降低购房首付比例、缩短营业税免征年限等。省住房城乡建设厅和省房地产业协会，按照省委、省政府“敲开核桃、一业一策”研究制定服务业转型升级的要求，根据省发展改革委的统一安排，先委托有关高校进行基础研究，再结合国家房地产新政，组织力量拟订了《山东省房地产业转型升级实施方案（汇报稿）》。

5月6日，省政府召开房地产业转型升级座谈会。郭树清省长在座谈会上指出，房地产业对于稳增长、调结构、惠民生、防风险具有重要作用，要以去库存为重点，推动房地产业持续健康发展，从粗放发展、追求数量向精细管理、提高质量转变，从千篇一律、缺少特色向差异化、多层次转变，从忽视节能环保向注重绿色化、智能化转变。之后，省住房城乡建设厅按照座谈会的要求，修改完善了《方案》，经25个省有关部门和中央驻鲁单位会签，报孙伟常务副省长审定后，由省政府办公厅正式印发。

二、《方案》主要内容

《方案》总结了产业规模大、产业体系全、市场运行稳、产业基础好等特点，分析了产品结构不合理、商品房库存偏高、产业集中度较低、龙头企业实力弱等突出问题，立足当前，着眼长远，坚持问题导向，努力防范风险，强化顺势而为，提出了转型升级的实施路径和政策措施。可以概括为八个方面：

（一）以人为本促转型。《方案》把房地产业置于新型工业化、信息化、城镇化、绿色化、农业现代化同步发展的大趋势来考量，提出坚持以人为本，满足人民群众的居住需求。转型脉络是“五三三三”，即：坚持五项原则：协调发展、和谐发展、配套发展、绿色发展、创新发展。加快三个转变：加快转变房地产供应和消费模式，保持房地产市场平稳健康发展；加快转变住房建造模式，推进建筑（住宅）产业现代化；加快转变房地产企业发展模式，增强市场竞争力。做强三个行业：整合提升开发行业，做大做优物业行业，规范发展中介行业。实现三个提高：不断提高产业的绿色化、智能化、精细化水平，不断提高产品的耐久期、舒适度、便利性，不断提高企业的规模化、专业化、品牌化程度。

（二）适应需求调结构。针对居住地产比重偏大的情况，着眼于促进产城融合，繁荣发展服务业，为新兴产业提供空间，引导调整商品房供应结构，积极发展工业、养老、旅游、教育、文体、物流等跨界地产。适应大众创业、万众创新特别是互联网+产业的需求，突出发展创业工场，如创客空间（会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间）、SOHO（办公居住一体化）、LOFT（灵活布局开敞空间）、电商用房（办公仓储加工物流一体化）等，为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所，促进技术创新、知识分享、创意交流、协同创造。

（三）激活消费去库存。针对商品房供过于求的实际，控制供应规模，促进住房消费。提高棚改货币化安置比重和公租房租赁补贴比重，打通保障房与商品房通道；适应就地就近城镇化发展特点，面向已在城镇稳定就业的农村转移人口，提供或改造符合其需求的商品住房；与改善农村教师和医护人员工作生活条件相结合，在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近收购商品房用作其周转宿舍，允许其在城市或县城团购商品房；与发展新兴产业相结合，政府采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房改造为电商用房、都市型工业地产、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等；与改善公共服务相结合，政府收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。着眼于促进劳动力自由流动，发展房产租赁市场，支持开发企业租售并举，鼓励物业企业兼营租赁业务，培育专业化、规模化的住房租赁经营企业。

（四）完善配套解民忧。针对配套设施不完善、群众生活不方便以及交房不及时、住房品质低等问题，完善城镇基础教育、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划，全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度。房地产用地出让前，规划部门和住房城乡建设部门将上述各类设施的配建规模、标准落实到每个开发项目中，对基础和公用设施配套、建设周期、住宅产业化技术应用等提出明确要求，作为相应拟出让地块的出让条件。未按要求完成配套建设、不能同步交付使用、住房性能达不到要求的项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理不动产登记申请。

（五）技术集成提品质。发挥山东住宅部品企业技术优、实力强的优势，抓住标准编制、前端订制、终端应用三个关键环节，综合运用节地、节能、节水、节材、环保、低碳和互联网等技术，采用系统化组织、标准化设计、规模化订制、工业化生产、装配化施工方式，加快转变住房建造模式，推进建筑（住宅）产业现代化。全面推广应用太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、供热计量温控、节能保温与结构一体化、整体厨卫等部品，大力发展新型建筑构件生产企业。加快实现高层住宅全装修，全装修商品住宅销售时实行毛坯房和装修分别计价，分别开发票、分别纳税。

（六）做优物业惠民生。把提高物业服务水平作为和谐社区建设的重要内容。鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目，为购房业主提供优质延伸服务。新竣工商品房项目全部实行物业管理，引导农村新型社区开展物业管理。对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造，用五年时间基本完成，同时实现物业管理全覆盖，切实解决弃管小区居民生活环境恶化问题。积极发展楼宇自控、公用设备、房屋修缮等专业服务，推广应用局域网、物联网、手机客户端（APP）等现代信息技术，提高物业服务效率。规范发展咨询、估价、经纪等房地产中介行业，为居民买卖、租赁、抵押房产提供诚信便捷服务。

（七）培育集团壮实力。开发、物业企业在省内异地开展业务的，可不再新设立独立法人资格的子公司，在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、交纳有关税费。在授信额度、质押和债券融资、土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管、发行上市等方面，对骨干企业予以倾斜和扶持。以省内房地产开发50强、物业服务30强、中介服务10强企业为依托，加快培育知名企业、品牌企业，组建和发展大型企业集团。推动骨干物业企业与大中型开发企业长期合作，推动房地产开发与建筑施工企业战略协作，以大型骨干房地产开发企业为龙头组建住宅产业联盟。

（八）改进监管利长远。组织各市县编制《住房建设规划（2016-2020）》，合理确定开发总量、用地供应量和供应结构。全面实行房地产交易信息日报制度，对症施策，精准调控。全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可（商品房现售备案）及预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度，健全贯穿开发、建设、销售全过程的监管体系。尽快实现房地产交易合同网签全覆盖，全面实行商品房预售资金监管和二手房交易资金监管。对房地产开发项目，依法减少收费，推行并联审批，缩短审批时限。发挥好房地产行业协会的作用，了解企业诉求、维护行业权益、推动行业自律。开展房地产企业信用评价，加强监督检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为。  来源： 山东省住房和城乡建设厅