前三季度，随着调控政策叠加并持续影响，兰山区房地产开发市场逐步降温，开发投资和商品房销售面积增速呈逐步回落态势，施工规模保持小幅增长，整体市场步入“由热转淡”盘整期。

一、兰山区房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资增速持续回落

1-9月份，兰山区房地产开发投资149.6亿元，同比下降5.2%，较上半年下降7.3个百分点，较去年全年下降29.6个百分点。其中：住宅投资105.9亿元，同比下降7.8%；办公楼投资3.8亿元，同比增长246.1%；商业营业用房投资28.3亿元，同比增长11.9%；其他用房投资11.6亿元，同比下降42.9%。

（二）商品房销售面积进入负增长区间

1-9月份，兰山区商品房销售面积235.1万平方米，同比下降5.5%，较上半年回落18.1个百分点，较去年全年回落7.5个百分点。其中：住宅销售181.5万平方米，同比下降15.5%；办公楼销售8.6万平方米，同比下降309.5%；商业营业用房销售21.9万平方米，同比下降9.5%；其他用房销售23.1万平方米，同比增长20.3%。

（三）施工规模保持小幅增长

1-9月份，兰山区商品房施工面积2321.5万平方米，同比增长3.6%，较上半年回落0.6个百分点，较去年全年回落4.2个百分点。其中：住宅施工面积1643.1万平方米，同比增长1.8%；办公楼施工面积52.7万平方米，同比增长54.1%；商业营业用房施工面积334.0万平方米，同比增长4.6%；其他用房施工面积291.7万平方米，同比增长6.5%。

二、当前房地产市场需关注的问题

（一）土地供应紧张。1-9月份，兰山区土地购置面积8.9万平方米，同比下降60.1%，土地购置面积比去年同期减少13.3万平方米。土地价格持续走高，企业拿地困难。

(二)到位资金同比下降，资金结构亟待优化。今年自4月起国家税务总局实行大范围的降税率、增抵扣、加计扣除等一系列普惠性政策，但房地产企业不属于小微企业，享受不到优惠政策；另一方面，企业随着出让、转让土地规模的扩大，小地块的土地取得已经很少再见，总体地价投资动辄上亿的资金，加上后期开发建设投资，房地产企业需要大量资金回笼再投产，银行对房地产行业禁止性贷款，加之其他融资渠道资金成本高，较难融得大量资金，仅依赖银行贷款和销售预售是不可持续的。

三、对全年房地产市场的预测

前三季度，兰山区房地产市场在延续上年的高压态势的基础上进一步收紧。预计全年房地产开发投资稳中有降。随着房地产项目的陆续开工，新开工规模的放量，将为下一阶段投资的增长提供动力，但结合房地产开发投资增速下半年开始回落的走势，预计全年我区房地产开发投资将呈现出稳中有降的趋势。商品房销售市场仍将“降温”。房地产企业受新政影响明显，市场预期下降。近期，对部分房地产开发企业开展调研，企业普遍反映近期市场变化受新政影响主要集中在以下几点：一是近期客户来访量相对去年和上半年的来访量减少；二是由于土地指标减少，竞争压力加大，企业对购置土地、项目开工开盘都更加谨慎，开发投资趋于理性；三是由于信贷政策的收紧，银行的放款周期时间加长，房地产企业的融资渠道收窄。对于开发商而言，限制支出、增加现金流、偿还债务/储存资本应为当务之急。基于以上情况，企业普遍预计在目前政策基调不变的情况下，2019年销售情况看淡，以平稳为主。

四、房地产开发市场的建议及展望

为健全房地产调控的长效机制，推进房地产供给侧结构性改革：

（一）发展租赁市场。由于受电商快速发展以及外地企业入驻的影响，商业用房及部分公寓等尾房难以销售。因此要加强楼盘尾房管理和利用，按照国家有关政策，培育发展租赁市场，把发展租赁市场和去库存相结合，鼓励企业出租闲置住房，促进房地产业单一的销售住宅开发模式向更智能、更丰富的产业链发展。同时，要加强租赁立法，规范租赁市场秩序，提升租住品质，让居民租住上满意的楼房。

（二）建立完善长效的基础性制度。由于房地产消化周期将延长、开发商快速回笼资金成为首要任务。鼓励多元化渠道融资和健全房地产债券市场、培育房地产信托融资方式，增加资金利用率，从而缓解资金压力。

（三）促进房地产业在转型中健康发展

当前，国家加快推动城镇化的建设，面对新的发展机遇，我区房地产企业亟需转向与城镇化建设相适应的产业园区地产、旅游地产、养老服务业等非住宅地产“并进”开发，培育新的开发增长点，扩大有效消费，缓解市场供需矛盾，减少房地产企业的经营风险。