从供销存看兰山区房地产市场

——前三季度运行情况分析

今年以来，国家进一步加大房地产市场调控力度，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》相继实施。在调控政策趋紧的大背景下，我区房地产开发市场供销存层面出现了一些新变化，开发投资增长放缓，销售面积增幅持续回落，待售面积同比增加，市场呈现结构性调整。

一、供给端

（一）房地产开发投资同比增长减缓

前三季度，兰山区房地产开发完成投资147.5亿元，同比增长9.2%，增速较上半年回落8.4个百分点，房地产开发投资增幅持续下降。其中，建安工程投资完成91.5亿元，同比下降6.9%，占全部投资的比重为62.0%；分摊土地购置费39.3亿元，同比增长26.8%，占全部投资的比重为26.6%。

我区房地产开发投资增长放缓主要受三方面因素制约：

一是新开工项目持续不足，影响开发投资规模。截至目前，我区新增房地产开发项目16个，同比减少4个；完成投资33.3亿元，同比下降14.0%。

二是资金压力加大，影响开发投资进度。受融资三道红线政策影响，房地产贷款额度收紧，房企融资难度明显增加。前三季度，我区房地产到位资金中，银行贷款到位1.9亿元，同比下降80.3%，降幅同比扩大69.4个百分点。

三是新购土地面积减少，削弱开发投资增长动力。前三季度，我区本年土地购置面积18.5万平方米，同比下降14.7%；待开发土地面积43.4万平方米，同比增长61.5%。新购面积减少叠加储备消化放缓，将削弱房地产开发投资的增长动力。

（二）房屋施工面积和新开工面积均保持增长

前三季度，全区房屋施工面积2282.3万平方米，同比增长4.4%，增速较上半年提高2.5个百分点。其中，住宅施工面积1560.9万平方米，同比增长1.9%。房屋新开工面积228.8万平方米，同比增长33.9%，增速较上半年提高5.9个百分点。其中，住宅新开工面积242.7万平方米，同比增长60.4%。

二、需求端

（一）商品房销售面积“前高后低”持续下走

前三季度，兰山区商品房销售面积255.2万平方米，同比增长6.8%，增速较上半年回落30.5个百分点。从房屋用途看，住宅销售面积209.9万平方米，同比增长9.3%；商业营业用房销售面积23.0万平方米，同比增长19.2%；办公楼销售面积4.3万平方米，同比增长38.8%，其他销售面积18.0万平方米，同比下降26.5%。

纵观今年销售市场趋势，全区商品房销售面积增幅持续回落，主要原因有：一是随着前期积压的市场需求逐步释放，低基数效应影响减弱。二是受调控政策不断叠加影响，市场预期下降，尤其是近期恒大集团资金链断裂引发的媒体和社会热议，导致观望情绪重新抬头。三是消费者购房成本提高。房地产贷款集中度管理严格执行，银行业金融机构对房地产贷款把控越来越严，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房等政策，对销售产生一定影响。

（二）中等户型住房更契合市场需求

前三季度，全区住宅销售中90平米以下小户型销售6.7万平方米，同比下降3.4%，占住宅销售的3.2%；90-144平米中等户型销售139.4万平方米，同比增长14.4%，占住宅销售的66.4%；144平米以上大户型销售63.8万平方米，同比增长0.7%，占住宅销售的30.4%，住宅销售结构逐步完成了阶段性改变。

三、库存端

(一)待售面积较去年同期增加

截至9月底，全区商品房待售面积71.2万平方米，较去年同期增长13.2%。其中，住宅待售面积18.7万平方米，同比增长27.2%；商业营业用房待售面积15.8万平方米，同比增长23.4%；办公楼待售面积13.6万平方米，同比下降2.4%；其他待售面积23.1万平方米，同比增长7.4%。

（二）商办待售面积占比高，去化周期长

商办商品房是指商业营业用房和办公楼之和。近年来，我区商办商品房在迅速发展的同时，也因供应量逐渐增多、同质化严重、运营模式单一、需求端萎缩等原因而呈现去库存压力不断增大的态势。截至目前，商办待售面积占全部待售面积的比重为41.3%，按当前商办现房月均销售面积计算，商办商品房去化周期达44个月左右。

四、保持房地产市场健康平稳发展的建议

（一）推进项目建设进度

加快老旧小区改造力度，强化项目招商，为市场提供适度的产品供给，满足居民居住、创业刚性需求，促进房地产市场平稳运行。

（二）积极引导房地产企业转型发展

借鉴房企转型发展和项目定位、运作等方面的经验，结合实际，采取切实有效措施，实现企业从数据扩张向质量提高转变、从单一产业向多元产业转变，构建房地产与服务、文旅、金融、智能信息化等多产业融合发展的新模式，拓宽企业投融资渠道，提升企业抗风险能力。

（三）激发商办商品房市场潜力

通过推进简政放权，切实提高审批效率；加强监管，努力营造公平竞争的市场环境；提升服务质量，着力优化营商环境等措施，进一步激发商业营业用房、办公楼等非住宅类商品房市场潜力。